Բնակարանների վարձակալության պայմանագիր չկնքելու համար տույժերը 1 մլն-ից ավելի պետք է լինեն․ տուգանքի մեծ չափը հարկադրում է, որ սեփականատերը չգնա կեղծիքի․ տնտեսագետներ

Բնակարաններ վարձակալության տալու համար պարտադիր պայման պետք է լինի պայմանագիր կնքելն ու այն Կադաստրի կոմիտեում գրանցելը։ ՊԵԿ-ը դիտարկում է, որ այսկերպ կնվազի գույքի վարձակալության ոլորտում առկա ստվերը, քանի որ վարձակալության պայմանագիրը պետական գրանցում կստանա և դուրս չի մնա հարկային դաշտից։

Civic.am-ի հետ զրույցում տնտեսագետ Արմեն Քթոյանն անդրադառնալով հարցին, թե  ինչպես է ՊԵԿ-ն իմանալու՝ արդյոք վարձակալությամբ է տրված բնակարանը, թե բարեկամ է բնակվում այնտեղ, կամ արդյոք պայմանագրում վարձակալության իրական գումարն է նշված, արձագանքեց․ «Պայմանագրերն իրականում երկու կողմերին էլ ձեռնտու են։ Եթե դուք տարվա մեջ երկրորդ գույքն եք վաճառում, օրենքով այդ գործարքն առաջացնում է հարկային պարտավորություն։ Նույն տրամաբանությամբ կարող ենք հարցնել՝ արդյոք ձեռնտու է փաստաթղթային ձևակերպմամբ այդ գույքը վաճառել, թե ասենք, որ այդ գույքը նվիրում ենք բարեկամին»։

 Տնտեսագետի մեկնաբանմամբ՝ առաջին հերթին հարկային պարտավորություն առաջացնելը երաշխավորում է պայմանագրում ամրագրված կետերի կատարում․ «Փաստացի վերջին ժամանակներս իմ դիտարկումները ցույց են տալիս, որ վարձակալության դեպքում կողմերը նախընտրում են պայմանագրային հարաբերությունների մեջ մտնել, և դա երաշխավորում է պայմանագրի կետերի կատարումը։ Եթե երկուստեք շահ կա՝ թե վարձակալության վերցնողի, թե տվողի կողմից՝ ապա իրենք շահագրգռված կլինեն պայմանագիր կնքել։»։

 Արմեն Քթոյանի խոսքով՝ եթե պայմանագիր չեն կնքում երկու ռիսկ է ի հայտ գալիս․ «Նախ կողմերից մեկը կարող է պայմանագրային պարտավորությունները չկատարել, և երկրորդը, եթե փաստացի վարձակալության հարաբերություններ են, բայց կեղծիք են կատարում կողմերը՝ ասում են, ենթադրենք, անվճար հիմունքներով է բնակարանը տրվել մեկ այլ անձի՝ հակառակը բացահայտվելու պարագայում իրենք կենթարկվեն պատասխանատվության»։

 Անդրադառնալով միջազգային փորձին ու վերահսկողություն սահմանելուն՝ տնտեսագետն այլ ոլորտից զուգահեռներ տարավ․ «Վերահսկողության տրամաբանությունը հետևյալն է․ օրինակ՝ եվրոպական զարգացած երկրների քաղաքներում հանրային տրանսպորտից օգտվելու համար պետք է վճարես միասնական տոմս ձեռք բերելու համար և այդ քարտով օգտվես տրասնպորտից, բայց շատ քիչ դեպքերում է, որ կա օպերատիվ հսկողություն՝ արդյոք տրանսպորտային միջոց մտնելիս դու ունե՞ս այդ քարտը, թե՝ ոչ, եթե, իհարկե, դռներն այդ քարտով չեն բացվում։  Դու կարող է ամիսներ շարունակ այդ քաղաքում ապրես, այդ քարտը քո գրպանում լինի, բայց որևէ մեկը չստուգի, սակայն որևէ քաղաքացու մտքով դժվար թե անցնի քարտ ձեռք չբերելը, որովհետև, օրինակ, մեկ տարի անց եթե ստուգեն ու պարզվի, որ չունես քարտ՝ ապա մեծ տուգանքների կենթարկվես»,- ասաց Արմեն Քթոյանն ու նշեց, որ տուգանքի մեծ չափը հարկադրում է, որ բնակիչը չգնա կեղծիքի։

«Հիմա ասել, թե օրենքի ընդունումը հարյուր տոկոսով կբացառի գնալ կեղծիքի՝ իհարկե չենք կարող։ Բոլոր երկրներում էլ կա ստվերայնություն, օրենքը շրջանցելու ձգտում, այլ հարց է թե որքանով է այդ ռիսկն արդարացված, ինչ է շահում այդ նորմը շրջանցող անձը»,- մեջբերեց մեր զրուցակիցը։

 Հարցին՝ կառավարության կողմից մինչ այս օրենքին հավանություն տալը վարձակալության համար պայմանագիր կնքողը կնքում էր, չկնքողն էլ չէր կնքում, հիմա Կադաստրի կոմիտեում գրանցելու պահանջը ի՞նչ պարտավորություն է առաջացնում և այս պարագայում տարբերությունը որն է պայմանագիր չկնքողի համար, Արմեն Քթոյանը պատասխանեց․ «Դա առաջացնում է հարկային պարտավորություն և պարտավորվածություն, որ այդ եկամուտը դու պետք է գրանցես։ Եթե ֆորմալ նայենք, այդ եկամուտը հիմա էլ դու պետք է հայտարարագրես, հարկ վճարես, որովհետև եթե վարձակալությամբ բնակարան ես տալիս առանց պայմանագրի՝ դա չգրանցված տնտեսական գործունեություն է։ Պարզապես պետությունը մինչ այժմ իրավակարգավորումներ չի սահմանել»։ 
Տնտեսագետը գտնում է, որ սեփականատերերը պետք է սովորեն, որ անշարժ գույքի հետ կապված կամայական գործարք իրավական ուժ է ստանում Կադաստրում գրանցելու պահից․ «Իրավիճակներ կարող են լինել, երբ կարող են վեճեր առաջանալ, օրինակ՝ վարձատուն մի տունը կարող է մի քանի հոգու տալ վարձակալության․ ասենք՝ վարձակալության ես տվել մեկ անձի, պայմանագիր ես կնքել, հետո գիտես, որ այդ անձը մեկ ամսով, օրինակ, երկրում չի լինելու և այդ ժամանակահատվածում մեկ ուրիշի ես վարձով տալիս, այսինքն՝ խարդախություններ կարող են լինել։ Վարձով վերցնողը պետք է հավաստիանա, որ այդ տեսանկյունից բնակարանը մաքուր է, հետևաբար՝ անհրաժեշտ է միասնական գրանցամատյան, որտեղ այդ ինֆորմացիան հավաքվում է և Կադաստրի կոմիտեում գրանցելը նաև այդ իրավիճակները կարող է կանխել»։

 Նախագծով եկամտահարկի վճարումից խուսափելու համար տույժ է սահմանված․ «Ձեռնարկատիրական գործունեություն համարվելու դեպքում վարձատուից գանձվում է տուգանք անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքի 5 տոկոսի չափով, բայց ոչ ավելի, քան 500 հազար դրամը: Խախտումն արձանագրելուց հետո մեկ տարվա ընթացքում կրկին կատարելու դեպքում գանձվում է տուգանք անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքի 10 տոկոսի չափով, բայց ոչ ավելի, քան մեկ միլիոն դրամը»,- գրված է նախագծում։

Տնտեսագետ Հայկազ Ֆանյանը մեզ հետ զրույցում, թեպետ ողջունեց այս նախաձեռնությունը, բայց կարծիք հայտնեց, որ երբ նախագիծն օրենքի ուժ ստանա որոշակի թանկացումներ կլինեն՝ բնակարանի վարձակալության գները կբարձրանան։

 «Օրինակ՝ 2022թ․ մեր պետությունն այդ ոլորտում բավական շատ հարկային եկամուտներ կորցրեց ոչ արդյունավետ հարկային վարչարարության պատճառով»,- նշեց մեր զրուցակիցն ու մեկնաբանեց, որ նախագծով սահմանված տույժերի չափերը կարող են զսպող հանգամանք հանդիսանալ, բայց ավելի բարձր տույժերն ավելի արդյունավետ կլինեն՝ ստվերը կանխելու հարցում. «Բարձր տուժերը կարող էին ավելի զսպող դեր հանդիսանային ՝ստիպելու, որ մարդիկ իրենց պարտավորությունները կատարեին։ Կարծում եմ՝ սահմանված դրույքաչափերը մի փոքր ցածր են և եթե մարդը ընտրանք ունենա բռնվելու դեպքում վճարել 1 մլն դրամ՝ ապա կարող է խուսափել պայմանագիր կնքելուց։ Մենք գիտենք, որ Երևանում վարձակալության գները 200000-300000 դրամ են, եթե ոչ ավելի։ Ես կառաջարկեի, որպեսզի ավելի խիստ լինեին տուժերը։»

 Հայկազ Ֆանյանն ընդգծեց, որ դեպքեր են եղել, երբ վարձատուները իրենց հին վարձակալներին վտարել են, որպեսզի բնակարաններն ավելի թանկ գներով տան ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքով Հայաստան տեղափոխված Ռուսաստանի քաղաքացիներին․ «Ես կարծում եմ, որ պայմանագրային հարաբերությունների հաստատումը և այդ ոլորտի կարգավորումը շատ կարևոր է Հայաստանի համար՝ և՛ վարկային եկամուտների համադրման մասով, և՛ վարձակալների շահերի պաշտպանության մասով»։ 
 
Նարա Մարտիրոսյան